São Paulo pode verticalizar menos? TJ-SP derruba revisão que ampliava adensamento
- Redação Liga News
- há 8 horas
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Tribunal considerou inconstitucional a chamada “revisão da revisão”, mas preservou obras e alvarás já aprovados; novos projetos passam a enfrentar maior incerteza jurídica
🏗️ São Paulo acaba de colocar mais uma peça na já complexa equação do desenvolvimento imobiliário.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) considerou inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento sancionada em julho de 2024. A decisão atinge a Lei 18.177, que alterou o mapa de zoneamento da capital e ampliou, entre outras possibilidades, a construção de edifícios em áreas antes predominantemente ocupadas por casas.
Mas há uma diferença importante: o Tribunal não determinou simplesmente que tudo o que foi feito desde 2024 seja desfeito.
Por maioria de 13 votos, os desembargadores decidiram modular os efeitos da decisão.
Na prática, obras e alvarás já aprovados durante a vigência da lei serão preservados.
Para o mercado imobiliário, portanto, a pergunta não é apenas “o zoneamento caiu?”. É outra: o que pode ser construído daqui para frente?
⚖️ O problema, segundo o TJ-SP, não foi exatamente a verticalização
O relator do processo, desembargador Donegá Morandini, concentrou sua análise no processo legislativo que levou à aprovação da lei.
Segundo ele, as alterações feitas durante a tramitação do projeto foram muito além dos ajustes inicialmente apresentados para discussão pública.
“Anunciou-se que o projeto se limitaria a fazer ajustes finos (…) mas aprovou-se revisões substantivas”, afirmou Morandini. O desembargador chamou o resultado de “revisão da revisão”.
Esse detalhe é fundamental.
A decisão não significa que o TJ-SP tenha considerado a verticalização de São Paulo ilegal ou rejeitado o modelo de adensamento urbano adotado pela cidade.
O problema foi como a mudança foi aprovada.
A Lei 18.081, sancionada em janeiro de 2024, foi considerada constitucional e continua válida. Já a Lei 18.177, aprovada seis meses depois, foi anulada.
Entre as mudanças agora questionadas estavam alterações nos limites das Zonas de
Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) e a reclassificação de quadras e lotes em diferentes regiões da capital.
🏢 Para quem já tem obra aprovada, a história é outra
Aqui está provavelmente o ponto de maior interesse para incorporadoras.
A decisão preserva os atos administrativos praticados sob a vigência da lei considerada inconstitucional. Isso inclui alvarás e obras aprovados até a publicação do acórdão.
A lógica é evitar que uma mudança posterior nas regras produza uma espécie de efeito dominó sobre contratos, compradores, terrenos e empreendimentos que já estavam em andamento.
“Se não houvesse modulação alguma, centenas de contratos seriam anulados, inclusive em prejuízo de terceiros de boa-fé”, afirmou Francisco Eduardo Loureiro, presidente do TJ-SP.
Ou seja: quem já está no jogo não perde automaticamente a partida.
🚧 E quem quer começar agora?
Aqui mora a principal zona cinzenta.
A partir da publicação da decisão, empresas que decidirem seguir construindo com base na Lei 18.177 estarão, nas palavras de Loureiro, “agindo por conta e risco”.
Isso significa que um projeto aprovado ou desenvolvido com base na legislação de julho de 2024 poderá ficar exposto caso a decisão seja mantida depois dos recursos.
E recurso, ao que tudo indica, virá.
Para Nanci Regina Souza Lima, sócia especialista em direito imobiliário do NR Souza Lima Sociedade de Advogados, é praticamente certo que a Prefeitura recorrerá.
“É quase certo o ingresso de recurso por parte da Prefeitura, porque quem perde sempre recorre”, afirma.
A advogada lembra ainda que a disputa já passou pelo Supremo Tribunal Federal (STF), o que aumenta a possibilidade de a palavra final sobre o tema acabar novamente em Brasília.
“Nos próximos dias, enquanto o texto do acórdão não for publicado, seus efeitos não forem modulados e o prazo recursal não se iniciar, impera a incerteza total”, diz Nanci.
🏙️ Verticalização não está necessariamente em xeque
Para Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, seria um erro interpretar a decisão como uma rejeição ao adensamento de São Paulo.
A própria manutenção da revisão aprovada em janeiro de 2024 seria uma evidência disso.
“Isso fica claro no fato de o Tribunal ter mantido intacta a revisão aprovada em janeiro de 2024”, afirma.
Na visão do advogado, o julgamento pode produzir um efeito aparentemente contraditório: gerar uma turbulência no curto prazo, mas fortalecer a segurança jurídica no longo prazo.
A razão está na forma como as leis urbanísticas são construídas.
“A decisão reforça a visão de que as leis urbanísticas aprovadas sem correspondência real entre debate público e texto final tendem a ser questionadas anos depois”, afirma Palacios.
Para ele, esse tipo de judicialização pode gerar um passivo muito maior para o mercado do que o desconforto provocado pela revisão das regras agora.
Em outras palavras: regra ruim é um problema. Regra que pode mudar depois que o projeto foi desenhado é ainda maior.
📅 Como São Paulo chegou até aqui?
A novela do zoneamento não começou nesta semana.
Janeiro de 2024: a Lei 18.081 é sancionada. O TJ-SP considera a norma constitucional.
Julho de 2024: entra em vigor a Lei 18.177, a chamada “revisão da revisão”, alterando novamente o mapa de zoneamento.
Fevereiro de 2026: o TJ-SP concede liminar suspendendo novos alvarás de demolição e supressão vegetal.
Abril de 2026: o STF derruba a liminar e mantém a emissão de alvarás.
Agosto de 2026: o TJ-SP julga a ação direta de inconstitucionalidade e considera a Lei 18.177 inconstitucional, com modulação dos efeitos.
É uma sequência que ajuda a explicar por que incorporadores, construtores e proprietários de terrenos precisam olhar para o tema com atenção.
🏗️ Para o setor, estabilidade vale quase tanto quanto potencial construtivo
A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) reagiu com cautela.
Em nota, a entidade afirmou que aguarda o inteiro teor do acórdão para avaliar precisamente o alcance da decisão e da modulação.
A associação também destacou que a estabilidade das regras urbanísticas é essencial para o planejamento de longo prazo, a produção de novas moradias e a continuidade dos investimentos.
E aqui está o ponto que extrapola a disputa jurídica.
Um empreendimento imobiliário não nasce quando a primeira máquina entra no terreno.
Antes disso existem aquisição da área, estudos, projeto, aprovações, financiamento, vendas e planejamento de décadas.
Quando a regra urbanística muda no meio desse caminho, o custo da incerteza também entra na conta do imóvel.
🎯 O que muda na prática?
Para o mercado, o cenário pode ser resumido assim:
Já aprovou? O alvará e a obra estão protegidos pela modulação definida pelo TJ-SP.
Quer lançar agora? É preciso avaliar cuidadosamente qual legislação pode sustentar o projeto e o risco de uma eventual mudança após os recursos.
Vai construir seguindo a Lei 18.177? O próprio TJ-SP sinalizou que isso ocorre “por conta e risco”.
A verticalização acabou? Não. A decisão questiona a revisão de julho de 2024 e não a política de adensamento urbano como um todo.
A disputa terminou? Também não. A decisão ainda pode ser contestada e o STF já demonstrou que terá papel relevante na discussão.
No fim, São Paulo continua com o mesmo desafio: como adensar uma cidade que precisa de moradia, infraestrutura e novos investimentos sem transformar a legislação urbana em uma fonte permanente de insegurança jurídica?
A resposta, desta vez, não está apenas nos prédios que podem ser construídos.
Está também em como as regras para construí-los são feitas.
No 2T26, os números começam a mostrar que essa diferença está ficando cada vez mais importante.
Fonte: Com informações do Portas e declarações dos especialistas e entidades citados na reportagem.
