Eztec, Tenda e Cyrela sentem efeitos de estoque maior e vendas mais lentas

Levantamento mostra lucro e margem sob pressão, enquanto crédito mais restrito desacelera vendas e eleva estoques

🏗️ Mais estoque, crédito mais difícil e juros altos: incorporadoras de capital aberto tiveram um 2T26 mais pressionado

O segundo trimestre trouxe um sinal de alerta para as incorporadoras de capital aberto: há imóvel sendo produzido, mas o comprador está encontrando mais dificuldade para chegar até ele.

Um levantamento do Valor Data, com 28 incorporadoras, mostra que o lucro líquido recuou 0,6% na comparação anual. A margem líquida caiu 1 ponto percentual, enquanto a relação entre dívida e patrimônio líquido subiu para 30,7%.

Não é uma deterioração dramática. Mas é uma mudança de direção — e que merece atenção.

💰 O crédito virou o principal gargalo

Para Tainan Costa, head de Real Estate do UBS BB, os resultados das empresas que atuam no Minha Casa, Minha Vida ficaram “ligeiramente abaixo” das expectativas.

Um dos motivos está na ponta do financiamento.

Segundo Costa, a Caixa Econômica Federal ficou mais restritiva na concessão de crédito e, entre junho e o início de julho, reduziu temporariamente a relação máxima de comprometimento de renda dos compradores.

O efeito aparece em cadeia: menos crédito → menos compradores aprovados → vendas mais lentas → mais estoque.

A Caixa informou ao Valor que não comentaria o assunto por estar em período de silêncio antes da divulgação de seus resultados.

🏠 MCMV ainda segura o setor — mas não sozinho

Apesar das dificuldades, o cenário não é uniforme.

Analistas da XP e do BTG Pactual avaliaram que o segmento de baixa renda apresentou uma combinação mais consistente de resultados, com números ainda saudáveis na maioria das companhias — embora as vendas tenham perdido velocidade no fim do período.

A Tenda foi um dos destaques.

Segundo Tainan Costa, da UBS BB, a companhia se beneficiou de ter se preparado para uma inflação de custos de construção que acabou não acontecendo na intensidade esperada.

A empresa havia provisionado custos mais elevados e agora consegue reverter parte dessas provisões, entregando projetos com economia.

Ironia do ciclo: o custo que assustou as incorporadoras acabou não vindo na proporção esperada, mas o preço maior colocado nos imóveis já pesou sobre as vendas.

📉 No médio e alto padrão, o problema é outro

Se no MCMV o crédito da Caixa pesa, no médio e alto padrão o grande vilão continua sendo conhecido: juros altos.

Para Costa, eles reduzem tanto o apetite dos bancos para emprestar quanto a capacidade de pagamento dos compradores.

O resultado aparece em dois indicadores que caminham na direção errada: velocidade de vendas menor e estoques maiores.

E há ainda um fator adicional no radar: a eleição.

Compradores de maior renda podem simplesmente esperar por mais clareza sobre o cenário político antes de comprometer milhões de reais em um imóvel.

🔄 Quando o financiamento não vem, a venda pode voltar para a prancheta

Outro ponto destacado por Costa são as rescisões de contratos.

Segundo o analista, não se trata necessariamente do comprador desistindo para buscar um imóvel melhor. Em muitos casos, o financiamento bancário simplesmente não é aprovado.

A saída encontrada por algumas incorporadoras é tentar migrar esse cliente para um produto mais barato, uma unidade menor ou localizada em uma região de menor preço.

O estoque, nesse caso, vira ferramenta de retenção.

🏷️ Estoque maior pode significar uma palavra perigosa: desconto

Para Caio Borges, analista da Eleven Financial Research, esse é um dos pontos que investidores precisam acompanhar de perto.

Mais estoque pode significar aumento significativo dos descontos.

A Eztec é um exemplo. Segundo Borges, o estoque pronto para venda da companhia aumentou 98% em um ano.

E existe um detalhe relevante: 32% desse estoque é formado por imóveis residenciais de médio padrão, justamente um segmento mais sensível ao impacto prolongado dos juros.

Ou seja: não basta olhar para o volume de estoque. É preciso saber quem é o comprador desse estoque.

As incorporadoras que diversificaram parecem estar melhor posicionadas

Nesse cenário, duas estratégias começam a aparecer.

A Cyrela ampliou sua exposição ao MCMV por meio da Vivaz. Segundo Tainan Costa, do UBS BB, a marca de habitação popular sustenta boa parte da velocidade de vendas consolidada da companhia e tem atualmente a segunda melhor performance do setor, atrás apenas da Cury.

Já a Moura Dubeux adotou outro caminho: apostou em empreendimentos residenciais fechados, capazes de trabalhar com margens maiores, enquanto também avança no MCMV.

🎯 A lição do 2T26

O mercado não parou. Ele ficou mais seletivo.

Para quem investe em incorporadoras, a pergunta deixou de ser apenas quanto uma empresa vende.

Agora importa onde ela vende, para quem vende, quanto estoque carrega, qual é sua exposição aos juros e quanto desconto precisa oferecer para transformar estoque em caixa.

No 2T26, os números começam a mostrar que essa diferença está ficando cada vez mais importante.

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Fonte: Valor Econômico, com informações do Valor Data, análise de resultados do 2T26 e entrevistas com Tainan Costa, head de Real Estate do UBS BB, e Caio Borges, analista da Eleven Financial Research.