Bancos privados querem entrar no MCMV mirando classe média. E a Caixa pode ganhar concorrência

Crescimento das Faixas 3 e 4, baixa inadimplência e potencial de relacionamento de longo prazo começam a mudar a conta dos bancos privados no MCMV.

Durante anos, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi praticamente território da Caixa Econômica Federal. Agora, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander voltaram a olhar para esse mercado, mas não exatamente para a base mais popular do programa.

Segundo fontes ouvidas pelo Estado de São Paulo, os três bancos avaliam disputar os financiamentos das famílias que estão no topo da Faixa 3, com renda de até R$ 9,6 mil, e da Faixa 4, entre R$ 9,6 mil e R$ 13 mil.

A lógica é menos ideológica e mais financeira: o MCMV cresceu tanto que começou a ficar grande demais para os bancos privados ignorarem.

🏦 A escala finalmente venceu o spread?

Esse é o ponto que pode mudar a relação dos grandes bancos com o programa.

Em outros momentos, Bradesco, Itaú e Santander já demonstraram interesse pelo MCMV, mas recuaram diante de uma dificuldade conhecida: o spread bancário é menor nesse tipo de financiamento do que nas operações de médio e alto padrão.

Agora, porém, a escala começa a compensar parte dessa conta.

Os financiamentos das Faixas 3 e 4 passaram de 230 mil moradias em 12 meses, mais que o dobro de anos anteriores. E o limite de valor dos imóveis chegou a R$ 600 mil.

Em outras palavras: aquilo que antes parecia uma operação de margem apertada começa a parecer uma operação de volume.

📈 E o mercado pode ficar ainda maior

A discussão não para nos atuais R$ 13 mil de renda familiar.

As construtoras defendem a expansão da Faixa 4 para famílias que ganham até R$ 21 mil, com imóveis de até R$ 1,2 milhão. A proposta está em análise no Ministério das Cidades.

Se avançar, o MCMV deixará de disputar apenas uma fatia maior da habitação popular e passará a ocupar uma área cada vez mais próxima do mercado tradicional de classe média.

Para os bancos, isso muda o tamanho potencial do negócio.

💳 O imóvel pode ser só a porta de entrada

Existe outra razão para Bradesco, Itaú e Santander olharem para o financiamento imobiliário mesmo com spreads menores.

O cliente fica.

Um financiamento pode durar até 35 anos. Nesse período, o banco ganha inúmeras oportunidades para vender conta corrente, cartão, seguros, investimentos e outros produtos de crédito.

É uma estratégia conhecida no setor financeiro: ganhar menos na porta de entrada para ganhar mais no relacionamento de longo prazo.

🏠 E tem um detalhe que agrada aos bancos: inadimplência

O crédito imobiliário também se tornou uma espécie de “oásis” em meio ao aumento dos calotes em outras modalidades.

A inadimplência média do financiamento imobiliário está em torno de 1%, segundo os dados citados na reportagem.

A explicação passa pelo próprio comportamento do consumidor: diante de uma renda apertada, outras dívidas podem deixar de ser pagas antes da prestação da casa própria.

Afinal, perder o cartão é uma coisa. Perder a casa é outra.

⚠️ Mas entrar não será tão simples

Apesar do interesse, a entrada dos bancos privados ainda deve levar alguns meses para amadurecer.

O primeiro obstáculo é justamente a Caixa, que domina o segmento e já possui relacionamento com boa parte desse público.

O segundo é mais técnico (e bastante importante).

Os financiamentos das Faixas 3 e 4 utilizam recursos do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal, respectivamente. Para os bancos privados, essas operações teriam impacto sobre seus balanços, exigindo ajustes nos índices de alavancagem e na necessidade de capital próprio.

Ou seja: há demanda, escala e baixa inadimplência. Mas ainda existe uma conta regulatória para fechar.

🎯 O que está realmente em jogo?

Se Bradesco, Itaú Unibanco e Santander avançarem, o movimento pode representar uma mudança importante no mercado imobiliário brasileiro.

A Caixa continuaria dominante nas faixas de menor renda, mas começaria a enfrentar concorrência justamente onde o MCMV mais cresceu: nas famílias de renda mais alta dentro do programa.

E isso pode mexer não apenas com os bancos.

Para as incorporadoras, mais fontes de financiamento significam potencialmente mais competição pelo cliente, mais opções de crédito e uma disputa maior pela originação de imóveis enquadrados no MCMV.

O programa, que durante muito tempo foi tratado como um mercado de nicho da Caixa, está começando a parecer outra coisa: um mercado de escala nacional que os grandes bancos privados já não conseguem ignorar.

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Fonte: Estado de São Paulo.