STJ aperta regras para Airbnb e incorporadoras criam prédios exclusivos para locação de temporada

Após decisão do STJ sobre locações de curta temporada, incorporadoras aceleram projetos voltados exclusivamente para investidores, enquanto especialistas apontam um processo de amadurecimento do mercado.

🏢 Airbnb perdeu espaço nos condomínios. As incorporadoras encontraram outro caminho.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de permitir que condomínios restrinjam locações de curta temporada acendeu um alerta para quem comprou imóveis pensando exclusivamente em Airbnb.

Mas, como costuma acontecer no mercado imobiliário, a resposta veio rápido.

Em vez de disputar regras em assembleias, incorporadoras passaram a apostar em um modelo mais simples: prédios concebidos desde o primeiro dia para receber investidores e hóspedes de curta permanência.

Segundo reportagem da Folha de S.Paulo, o setor já começa a estruturar uma nova geração de empreendimentos voltados exclusivamente para esse perfil de locação.

🚪 Menos conflito, mais previsibilidade

A lógica é direta. Se todos os proprietários compram sabendo que o imóvel será destinado à locação por temporada, desaparece um dos principais riscos do negócio: uma futura assembleia decidir proibir a atividade.

A mudança ganha relevância justamente em um momento em que o mercado enfrenta novas restrições.

Nos últimos meses, o Airbnb retirou anúncios de imóveis HIS (Habitação de Interesse Social) em São Paulo após investigações sobre desvios de finalidade, enquanto o poder público e os tribunais passaram a olhar o segmento com mais atenção.

O mercado, que cresceu praticamente sem freios durante a pandemia, agora entra em uma fase de maior regulação.

📉 O fim da euforia?

Para Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, o que está acontecendo é um movimento natural de amadurecimento.

"O capitalismo tem a característica de tensionar ao máximo a relação com as leis e depois recuar para uma estabilidade", afirmou Werneck à Folha.

Traduzindo: o mercado avançou até onde conseguiu. Agora está ajustando as peças para continuar crescendo dentro das regras.

🏨 Hotel ou apartamento? A nova disputa do turismo

A tendência já começa a aparecer em projetos específicos.

A NF Empreendimentos, por exemplo, desenvolve em Itajaí (SC) um empreendimento pensado para investidores de curta temporada.

Segundo André Pereira, diretor da companhia, a ideia é unir a privacidade de um apartamento com serviços típicos de hotel de luxo.

Bar, camareira, concierge, massagista e outras facilidades poderão ser definidos pelos próprios condôminos.

A aposta é que uma parcela dos viajantes de alta renda prefere ter cozinha privativa, mais autonomia e unidades compactas, sem abrir mão do conforto.

Uma espécie de hotel sem cara de hotel.

💰 Investidor quer renda. E menos dor de cabeça.

É exatamente esse perfil que atrai investidores como a especialista em neurociências Carla Tümmler.

Ela e o marido passaram a concentrar investimentos em empreendimentos desenhados especificamente para locação por temporada.

O motivo? Menos preocupação com decoração, operação, gestão e possíveis restrições futuras.

Além disso, a estratégia permite escolher regiões com alta demanda estrutural, como Campo Belo e Vila Mariana, em São Paulo, ou destinos turísticos do litoral catarinense.

O foco tem sido um só: apartamentos supercompactos.

⚖️ O debate está longe do fim

Do lado do Airbnb, a leitura é que a decisão do STJ não representa uma proibição geral.

Segundo Carla Comarella, diretora de Políticas Públicas da plataforma no Brasil, o julgamento trata de um caso específico e não elimina o direito dos proprietários de alugar seus imóveis.

"A maioria dos anfitriões são pessoas comuns que compartilham um único espaço para complementar renda", afirmou à Folha.

A executiva também defende que o tema envolve variáveis muito maiores do que apenas locação por temporada: oferta habitacional, juros, inflação, crescimento populacional e planejamento urbano.

🎯 O mercado encontrou sua saída

Se antes o investidor comprava um apartamento residencial e depois tentava adaptá-lo para Airbnb, o movimento agora parece ser o inverso.

As incorporadoras começaram a entregar produtos já desenhados para essa finalidade.

Menos conflitos de condomínio.

Mais previsibilidade regulatória.

E um sinal claro de que, mesmo quando as regras mudam, o mercado costuma encontrar um novo modelo para continuar jogando. 🏗️

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Fonte: Folha de S.Paulo