Estoque de imóveis passa de R$ 53 bilhões em São Paulo e abre novo negócio para fundos

Com 38,9 mil unidades à venda em São Paulo, BM Partners prepara fundo de R$ 300 milhões e Patrimar transforma estoque em liquidez

O mercado imobiliário de São Paulo enfrenta um dilema: há mais imóveis novos à venda, as vendas demoram a acontecer e manter unidades paradas pressiona o caixa das incorporadoras.

Para o mercado financeiro, porém, o excesso de oferta também virou oportunidade.

🏢 O estoque cresceu. E o tempo de venda também.

Dados do Secovi-SP mostram que, entre agosto de 2025 e agosto de 2026, a oferta de imóveis novos de médio e alto padrão na capital paulista cresceu 27%. São 38,9 mil unidades, avaliadas em R$ 53,4 bilhões.

O prazo estimado para vender esse estoque, sem novos lançamentos, quase dobrou: passou de 7 meses, no fim de 2024, para 13 meses em agosto de 2026.

Diante desse cenário, fundos e gestoras começam a oferecer alternativas para dar liquidez às incorporadoras sem obrigá-las a despejar unidades no mercado com grandes descontos.

💰 A ideia é comprar tempo (literalmente)

A BM Partners estrutura um fundo de pelo menos R$ 300 milhões para adquirir parte do estoque de imóveis de alto padrão, com desconto.

A incorporadora continua responsável pela comercialização e, à medida que vende as unidades, remunera o fundo. Se não conseguir vender dentro do prazo acordado, o imóvel fica com o investidor.

Para Pedro Grzywacz, sócio-fundador da BM Partners, a aposta é que imóveis bem localizados voltem a ganhar demanda e que o custo de construir unidades semelhantes aumente, ajudando a sustentar os preços.

Mas há um detalhe: nem todo estoque merece ser resgatado.

Daniel Pinheiro, sócio de real estate da BM, destaca que é preciso separar projetos prejudicados pelo momento do mercado daqueles que nasceram de decisões equivocadas.

• Produto bom, vendas lentas: operações de compra e recompra podem dar fôlego até a demanda reagir.

  
  

• Projeto mal planejado: vender rapidamente, mesmo com desconto elevado, pode ser menos arriscado do que carregar unidades sem perspectiva de absorção.

  
  

Ricardo Raoul, diretor da Paladin no Brasil, afirma que a qualidade do empreendimento e sua localização são determinantes para escolher a estratégia.

📊 Caixa agora, margem menor depois?

Outra saída é transferir imóveis para um fundo e manter participação nele. A Patrimar fez isso em uma operação de R$ 240 milhões: recebeu R$ 217 milhões e ficou com 19,5% do veículo.

Segundo Felipe Enck Gonçalves, diretor financeiro e de relações com investidores da incorporadora, a empresa abriu mão de preço em troca de velocidade e liquidez. O custo apareceu na margem bruta, que caiu de 22,4% para 12,3% em um ano, no segundo trimestre.

Zoom out: o problema não é apenas vender unidades. Descontos agressivos podem afetar a percepção de valor de empreendimentos e gerar insatisfação entre compradores anteriores.

Com juros elevados e poder de compra pressionado, essas operações ajudam a retirar imóveis do balanço e dar fôlego às empresas — mas não eliminam o custo de vender abaixo do preço inicialmente esperado.

Com informações do Valor Econômico.