MCMV responde por 6 em cada 10 lançamentos e redesenha o mercado imobiliário de SP

Minha Casa, Minha Vida puxa recorde histórico de lançamentos em São Paulo, enquanto crédito tradicional encolhe e custos pressionam 2026.

📈 139,7 mil lançamentos em 12 meses. Já vimos isso antes? Não.

O mercado imobiliário da capital paulista fechou 2025 no maior volume de lançamentos da história: 139,7 mil unidades, um salto de 34% sobre 2024, segundo a PMI do Secovi-SP.

Mas antes de falar em euforia generalizada, vale ajustar a lente. Esse recorde tem CPF, faixa de renda e programa bem definidos.

🏠 O MCMV virou o motor — e não só o combustível

O Minha Casa, Minha Vida respondeu por:

• 61% dos lançamentos (85,4 mil unidades)

• 64% das vendas (72 mil unidades)

  
  

Com tíquete médio em torno de R$ 270 mil, o programa garantiu moradia para 1,2 milhão de pessoas em São Paulo nos últimos 10 anos.

👉 Moral da história: o mercado cresceu para baixo, não para cima. “Em 2016 lançamos 3.500 unidades do MCMV. Dez anos depois, são 85 mil”, lembrou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Produtividade virou política habitacional — mesmo sem esse nome.

📐 Dois dormitórios, até 45 m² e sem romantização

O produto campeão em São Paulo não é o que o incorporador sonha. É o que o bolso aguenta.

• 66% das vendas: apartamentos de 2 dormitórios

• 64%: unidades de até 45 m²

“Não fabricamos o que queremos. Fabricamos o que o consumidor pode pagar”, resumiu Ely Wertheim. Tradução livre: planta compacta virou solução estrutural, não tendência passageira.

Zona Sul lidera. Zona Norte gira mais rápido

• Zona Sul:

  • 40% dos lançamentos

  • 33% das vendas

    
    

• Zona Norte:

  • VSO de 11,9%, a mais rápida da cidade em dezembro

    
    

Ou seja: onde o preço fecha, o estoque gira. Simples assim.

🤝 Três governos alinhados: quando foi a última vez?

O bom momento do segmento econômico tem uma explicação rara no Brasil:

➡️ Governo federal (MCMV)

➡️ Estado (Casa Paulista)

➡️ Município (Pode Entrar)

Tudo funcionando na mesma direção. “Nunca vi os três níveis tão alinhados para estimular o acesso à moradia”, disse Jorge Cury, novo presidente do Secovi-SP.

E o dinheiro apareceu: R$ 160 bilhões no orçamento do FGTS.

💰 SBPE encolhe. Mercado de capitais entra em cena.

Enquanto o segmento popular acelera, o crédito tradicional pisa no freio:

• SBPE caiu 13% em 2025

• Antes da liberação do compulsório, a queda chegou a 50%

  
  

Em compensação:

• Recursos livres saltaram de R$ 6 bi para R$ 29 bi

  
  

O financiamento mudou de endereço — e ficou mais caro.

⚠️ 2026: estabilidade no papel, tensão no bastidor

O setor projeta estabilidade, mas com três alertas piscando em amarelo:

1️⃣ Reforma tributária: custo de produção pode subir 7% a 8%

2️⃣ Mão de obra escassa: canteiros disputando gente

3️⃣ Debate da escala 6x1: menos horas = obras mais longas e caras, se não houver regra clara

E a classe média? Travada… por enquanto

A aposta para destravar o segmento médio não está no canteiro, mas no macro:

• Queda de juros

• Sinal mínimo de responsabilidade fiscal em 2026

“Se houver sinalização fiscal, o mercado reage muito rápido”, disse Cury. Tradução: o comprador existe. O crédito ainda não.

📦 Estoque cresce — mas sem cheiro de crise

O estoque final da cidade fechou em 85,2 mil unidades. Alto? Sim. Perigoso? Não necessariamente. No MCMV, o estoque atual duraria apenas 8 meses se os lançamentos parassem hoje.

👉 O risco não é excesso de oferta.

👉 O risco é quebrar o motor que hoje sustenta o mercado.

Em outras palavras, São Paulo viveu um recorde imobiliário histórico em 2025. Mas não por exuberância. E sim por produtividade, política pública e adaptação radical ao bolso do comprador.

A pergunta para 2026 não é se o mercado cresce. É quem consegue continuar crescendo quando o custo subir e o crédito apertar.