Setor imobiliário pressiona e FGTS destrava uso para imóveis de até R$ 2,25 mi

A decisão unifica regras para todos os financiamentos e elimina o limbo regulatório que travava clientes, bancos e incorporadoras desde 2025.

O Conselho Curador do FGTS finalmente decidiu enfrentar o “elefante regulatório” que estava parado no meio da sala desde outubro de 2025. A partir de agora, o FGTS pode ser usado para amortizar, comprar ou abater parcelas em qualquer financiamento imobiliário, sem importar quando foi assinado — desde que o imóvel esteja dentro do novo teto de R$ 2,25 milhões.

Tradução: o limbo acabou.

O limbo que ninguém queria assumir

Quando o governo subiu o teto do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, em 2025, deixou de fora quem assinou contratos no período intermediário (12/06/2021 a 09/10/2025).Esses mutuários estavam presos a uma regra velha, com imóveis já valendo mais — e proibidos de usar o próprio FGTS.

Bancos, incorporadoras e até o Banco Central começaram a receber reclamações.A Abecip, vendo o risco jurídico crescer, pressionou: “Era questão de tempo até cair na Justiça”, alertou José Aguiar, superintendente da entidade.

🏦 Setor financeiro entrou em modo “mitigar danos”

A Abecip sugeriu a inclusão de dois parágrafos na resolução de 2021. Simples. Eficiente. Aprovado por unanimidade.

Agora, Caixa e demais agentes passam a aceitar movimentação do FGTS para qualquer contrato.Não importa se é antigo, recente ou novo: todo mundo joga com o mesmo teto.

📉 Por trás da decisão: inadimplência mínima

Se o setor estava tão preocupado, não era só por empatia. Havia uma variável sensível na equação: risco. Clausens Duarte (CBIC) foi direto ao ponto: “A equiparação reduz o risco de inadimplência.”

E faz sentido: liberar o FGTS para amortização aumenta a liquidez das carteiras — especialmente daquelas formadas em anos de imóveis mais caros que o teto antigo.

Mas, ironicamente, o medo da inadimplência vem num momento em que ela está… no chão.

🔹 A inadimplência no SBPE está em 0,8%, o menor índice em 18 anos.

🔹 Em 2007, para comparar, era 4,2%.

📈 Um teto que só confirmou a realidade das grandes capitais

Para São Paulo, Rio e Brasília, o limite antigo já era quase uma ficção. A escalada de preços tornava o SFH inacessível a um mercado que não cabe mais em R$ 1,5 milhão. A atualização apenas reconheceu o óbvio.

O governo argumenta que a mudança abre espaço para famílias com renda acima de R$ 12 mil acessarem o SBPE e, assim, a casa própria. Mas será?

A conta que não fecha: quem realmente acessa esse crédito?

Segundo Ana Maria Castelo (FGV IBRE), aumentar o teto não significa que o crédito fica automaticamente mais acessível.

Pelas simulações, financiar um imóvel de R$ 2,25 milhões (SAC) exige renda familiar de R$ 68,3 mil por mês — mais que o dobro da exigida para um imóvel de R$ 1,5 milhão.

Ou seja: A classe média entra na conversa… mas segue fora do jogo.

Regras continuam as mesmas — e não são poucas

Para evitar distorções, o Conselho manteve todos os critérios já conhecidos:

• mínimo de 3 anos de contribuição ao FGTS;

• não possuir outro financiamento ativo no SFH;

• imóvel urbano para moradia própria;

• intervalo de 3 anos entre usos;

• só pode comprar um segundo imóvel se não estiver no mesmo município ou região;

• para amortizar saldo, é preciso esperar 2 anos após o financiamento.

  
  

Tudo igual. Só muda o teto — e o alcance.