O que está por trás dos atrasos nas incorporadoras
- Redação Liga News
- há 1 dia
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Entre juros elevados, CRIs caros e escassez de trabalhadores, incorporadoras renegociam, atrasam cronogramas e repensam o crescimento, enquanto o risco começa a bater no canteiro.
Selic alta, CRI caro, vendas mais lentas e mão de obra inflacionada. A conta chegou — e não foi pequena.
Enquanto o mercado espera ansiosamente por um ciclo de queda dos juros, parte das incorporadoras já está lidando com um problema mais imediato: como terminar as obras sem quebrar a confiança do comprador?
📉 O caso Patriani: quando o financiamento vira vilão
A Patriani, com sede em Santo André (SP), virou um símbolo recente desse novo momento do setor. Resultado do aperto?
➡️ Quatro empreendimentos perdidos para bancos credores
➡️ Renegociação de CRIs em outras quatro obras
➡️ Um novo CRI emitido para simplesmente… concluir um projeto
“Finalizamos o ano muito apreensivos”, admite o CEO Bruno Patriani, em entrevista ao Valor Economico. Algumas obras chegaram a parar. Empreiteiros cruzaram os braços. Pagamentos atrasaram.
Mas a virada veio no início do ano:
📌 98% dos títulos pagos
📌 Obras retomadas
📌 Cortes internos em projetos, marketing e comercial
“Página virada”, diz o executivo. Será mesmo?
💰 Selic sobe, INCC corre atrás (e a conta não fecha)
O problema não é só gestão. É modelo financeiro sob estresse. Enquanto o financiamento das obras era contratado a Selic + 3% ou 3,5%, as parcelas dos compradores subiam “apenas” pelo INCC, que fechou 2025 em 6,1%.
Traduzindo:
📉 custo financeiro acelerando
📈 receita andando de lado
Em quatro projetos, a renegociação salvou. Em outros quatro, os bancos ficaram com as SPEs. A Patriani saiu do controle, mas promete uma transição “indolor” para o cliente.
🧱 Não é caso isolado (e não é só a Patriani)
A história se repete em outras praças. A You,inc também teve SPEs transferidas a terceiros para conclusão das obras. Segundo fontes do mercado, incorporadoras pequenas e médias sentiram mais forte. O diagnóstico é direto (e pouco confortável): “Excesso de otimismo.”
Mesmo com juros altos e sem sinal claro de queda, o setor acelerou lançamentos. O resultado veio depois, na forma de:
inflação de custos
excesso de estoque
velocidade de vendas em queda
📊 Dado que dói: o estoque das incorporadoras de médio e alto padrão listadas subiu 34% em 2025, segundo o BTG Pactual.
🏗️ CRI virou plano A (e isso muda tudo)
Projetos pensados para financiamento bancário acabaram indo parar no colo dos fundos. Taxas? IPCA + 12% a 15% ao ano. Ou seja: muito perto da própria TIR do projeto.
“No final do dia, os fundos precisam meter a mão na massa”, diz uma fonte do setor. Sim, o fundo virou quase construtora.
👷 Falta gente no canteiro. E isso atrasa tudo.
Mesmo onde não falta dinheiro, falta gente. A Mitre já alongou cronogramas em até quatro meses para evitar atrasos maiores. O motivo? Dificuldade de renovar mão de obra e gargalos operacionais (como instaladores de elevadores).
Um atraso puxa outro. O efeito é cascata. E não é exclusividade do médio e alto padrão. Até no Minha Casa, Minha Vida, já falta pintor, mestre de obras, equipe básica.
🚨 O novo normal do setor?
A leitura geral do mercado é clara:
atrasos moderados estão sendo “normalizados”
mão de obra virou custo tão relevante quanto terreno
parte disso vai, inevitavelmente, para o preço final do imóvel
“Vai chegar o momento de repassar”, admite Patriani. Esse momento parece mais perto do que longe.
E agora?
A Patriani decidiu não lançar novos projetos em 2026. Quer voltar ao patamar de R$ 1 bilhão de VGV em 2027 e estuda entrar no segmento de baixa renda, visto como mais previsível.
Já a Abrainc afirma não ver um problema sistêmico (atrasos dentro do limite legal continuam sendo aceitáveis). Mas fica a pergunta que ecoa no mercado: o setor se preparou para crescer… ou só para lançar?
Porque no fim das contas, o cliente até entende atraso. O que ele não aceita é surpresa.
