Margens das incorporadoras sobem no 2º tri, mas dívidas crescem

Setor imobiliário fecha o 2º trimestre com margens em alta, mas balanços revelam dilemas: endividamento crescente, pressão no médio/alto padrão e dependência do Minha Casa Minha Vida.

Imagem: Liga News.

As incorporadoras brasileiras fecharam o segundo trimestre com uma virada estratégica: menos foco em volume, mais atenção em margens. E funcionou: a margem bruta média subiu 3,2 pontos percentuais (para 31,7%) e a líquida, 1,7 ponto (para 11,9%), na comparação com o segundo trimestre de 2024, de acordo com o Valor Data.

📈 Mas, se de um lado a Cury e a Direcional surfam com força o Minha Casa Minha Vida (MCMV), do outro gigantes como Cyrela e MRV enfrentam mais turbulência.

A pergunta que fica: até onde vai essa “bonança” de margens em um mercado ainda pressionado por juros altos e crédito caro?

💸 Cury: a queridinha do MCMV

Entre todas, quem brilhou foi a Cury, que além de superar estimativas da XP, mostrou consistência em crescimento e margens.

• Lucro líquido de R$ 236,7 milhões no período analisado.

• Estratégias próprias de financiamento da entrada para clientes do MCMV (o famoso caching).

  
  

A Direcional, que fechou junho com ganho de margem bruta em 38,9% (+3 pontos em um ano), segue a mesma toada, mostrando que, no segmento popular, quem entende o programa federal está largando na frente.

🏗️ Tenda e MRV: entre avanços e tropeços

A Tenda ainda inspira cautela. Apesar de avanços em práticas internas, sua margem bruta ajustada caiu 1,2 ponto em relação ao 1º tri, para 35,1%.

Já a MRV mostra o peso da sua aventura americana: lucro de R$ 88,3 milhões no Brasil, mas prejuízo de R$ 811,8 milhões por causa da Resia. Se o levantamento considerasse a holding MRV&Co, o lucro líquido das incorporadoras caíria 51,3%.

👉 A lição? Globalizar pode custar caro.

🌆 Cyrela e Eztec: pressão no médio e alto padrão

No segmento de média e alta renda, os balanços foram mais mistos.

• Cyrela: queda de 6% no lucro líquido na comparação anual, explicada por maiores despesas com terrenos.

• Eztec: “bom resultado”, mas abaixo do que se espera para seu patrimônio.

  
  

Enquanto isso, a Moura Dubeux, no Nordeste, deu aula: teve um trimestre "fora da curva".

📉 Dívida não perdoa

Apesar das margens melhores, o setor segue mais endividado. Em um ano:

• Dívida líquida subiu +20,8%.

• Relação dívida líquida/patrimônio líquido subiu 2,6 pontos, para 28,6%.
  

Ou seja: o jogo das margens é importante, mas o relógio da dívida continua correndo.

🤔 E agora?

O recado do trimestre é claro: margens importam mais que volume. Mas até quando esse “ajuste fino” será suficiente para blindar o setor dos efeitos dos juros altos e do crédito restrito?

A cena de 2025 pode reservar ainda mais teste de fôlego para as incorporadoras e talvez separar, de vez, quem está surfando o MCMV e quem está lutando para manter terreno no médio e alto padrão.