Como São Paulo virou uma máquina de lançar apartamentos (e não parece disposta a frear)
- Redação Liga News
- 15 de dez. de 2025
- 3 min de leitura
Recorde de lançamentos, preços acima da inflação, avanço do luxo e um alerta claro: a classe média ficou no meio do caminho.
Segundo a Brain, o mercado imobiliário paulistano atingiu 150,7 mil apartamentos lançados no acumulado até outubro. Um salto de 31% em um ano. Para efeito de comparação: há dez anos, a média anual era de 33 mil unidades. Hoje, esse número foi quintuplicado.
📊 Dado que chama atenção: 142,7 mil dessas unidades já foram vendidas. Ou seja, não é estoque parado. É absorção real.
📈 Preço sobe, VGV explode… e o mercado segue comprando
Quem esperava desaceleração, errou o timing. O preço médio do metro quadrado em São Paulo passou de R$ 14,7 mil para R$ 15,8 mil em um ano. Na prática, um apartamento novo de 50 m² saiu de R$ 735 mil para R$ 790 mil — alta de 7,4%, acima da inflação do período.
No caixa das incorporadoras, o reflexo é direto: o VGV de lançamentos saltou de R$ 72,3 bilhões para R$ 92,6 bilhões, crescimento de 28% em apenas 12 meses.
Pergunta inevitável: com juros altos, quem está bancando essa conta? Spoiler: não é só um perfil de comprador.
Luxo acelera e puxa o topo da curva
O segmento que mais cresceu não foi o óbvio. Os empreendimentos de alto padrão e luxo ampliaram sua participação de 9% para 14,6% dos lançamentos. Foram 79 projetos de luxo entre 541 lançados no período.
Esse comprador depende pouco de financiamento, negocia com calma e tem apetite por oportunidade. O efeito colateral? Estoque mais lento para imóveis acima de R$ 3 milhões, mas margens ainda atraentes.
🏘️ Base forte: econômico e compactos dominam o jogo
Enquanto o topo cresce, a base sustenta o volume. O segmento econômico, somado aos compactos, responde por mais de 60% dos lançamentos. O Minha Casa, Minha Vida puxou forte:
👉 lançamentos subiram de 70,6 mil para 93,5 mil unidades
👉 vendas avançaram de 58,5 mil para 78,1 mil
Já o médio padrão perdeu espaço, ficando com apenas 21,4% dos lançamentos. E aqui começa o problema estrutural.
⚠️ Classe média espremida: muita vontade, pouco financiamento
O miolo do mercado virou o elo frágil. Segundo especialistas, o mercado cresce na base e no topo — mas a classe média ficou no meio do caminho. Preços altos, limite de crédito esticado no limite e juros que ainda machucam.
O governo tentou reagir: criou a Faixa 4 do MCMV, ajustou regras da poupança e elevou o teto de financiamento para R$ 2,25 milhões. Mas os efeitos reais? Só a partir de 2026.
Até lá, o consumo pressionado e o endividamento seguram decisões.
⏳ Estoque baixo e velocidade alta: sinal de mercado aquecido
O ritmo de vendas é tão forte que o estoque não acompanha.
Hoje, São Paulo tem cerca de 97 mil unidades à venda. Mantido o ritmo atual, esse volume seria absorvido em menos de sete meses. Detalhe importante: apenas 10% estão prontas — o restante ainda está em obra.
Tradução para o incorporador: planejamento virou ativo estratégico.
Onde o mercado gira mais rápido? Vila Mariana, Mooca e Vila Prudente lideraram as vendas entre julho e setembro. Bairros com boa infraestrutura, mobilidade e ticket ainda “digerível” dentro da realidade paulistana.
E 2026? Crescimento, mas com cautela
A Brain projeta avanço entre 10% e 20% em lançamentos e vendas no próximo ano, puxado por dois vetores:
✔️ início do ciclo de queda de juros
✔️ novas modalidades de financiamento
Mas o setor sabe: crédito ainda é gargalo, mão de obra segue escassa e margens estão sob pressão.
📉 O PIB da Construção deve fechar 2025 em 1,8%, abaixo dos 4,3% de 2024. Para 2026, a projeção sobe para 2,7% — crescimento moderado, sem euforia.
No fim das contas…
São Paulo vive um boom imobiliário real, sustentado por base, topo e velocidade de vendas. Mas o miolo do mercado — a classe média — continua sendo o grande teste de equilíbrio para o próximo ciclo.
A pergunta que fica: quem conseguir destravar esse segmento, vai liderar a próxima fase do jogo.
