Com crédito curto, construtoras de luxo veem saída em nova regra do governo

Nova política habitacional reposiciona o SBPE, turbina o MCMV e empurra gigantes do luxo ao segmento econômico.

A política de crédito habitacional lançada em outubro pelo governo (um pacote que injeta R$ 35 bilhões no SBPE) está reorganizando o tabuleiro do mercado imobiliário. Quem diria: as incorporadoras de alto padrão, acostumadas a vender metros quadrados dignos de mostruário, agora estão correndo atrás… da classe média.

E por quê? Porque o consumidor típico do SBPE simplesmente havia sumido do mapa.

“Quando o cliente vai ao banco privado fica difícil por causa dos juros”, resume Paulo Petrin, VP da One Innovation. E não é exagero: com a Selic que já bateu 15% em 2025, a demanda ficou represada por dois anos.

Mas o pacote veio com mudanças que mexem com o jogo:

• liberação de 5% dos compulsórios da poupança;

• teto do SFH subindo para R$ 2,25 milhões;

• juros limitados a 12% ao ano nessa linha.

  
  

Uma equação que, na prática, devolve oxigênio ao segmento que mais sente o bolso.

Por que a classe média virou o “buraco negro” do mercado?

Enquanto a baixa renda tem MCMV e a alta renda… bem, não precisa de ajuda, a classe média ficou anos sem política pública, sem crédito barato e com preços subindo mais rápido que sua renda disponível.

“Era o segmento com maior escassez de crédito”, explica Fábio Tadeu Araujo, CEO da Brain, para o Estado de São Paulo. E ele vai além: o aumento do teto do SFH não é para comprar imóveis maiores — é apenas “acompanhar a alta de preços”.

Ou seja: a medida não cria demanda artificial. Ela só corrige o atraso.

📈 MCMV dispara e puxa as incorporadoras para baixo (no bom sentido)

Se o topo pirou no preço e a base está protegida, onde está o crescimento real do mercado? Nos econômicos.

As vendas do MCMV deslancham desde 2023, com novas faixas, juros menores e mais subsídio.O efeito é imediato:

• 60% das vendas de SP nos últimos 12 meses foram de imóveis econômicos (eram 53%);

• alta de 36% no volume vendido;

• 74,8 mil unidades lançadas — uma disparada de 35%;

• representando 60% dos lançamentos da cidade.

  
  

Com essa maré, virou inevitável: as incorporadoras de luxo estão descendo a escada e entrando no jogo popular.

🧱 “Compactos são defensivos”: o novo mantra das incorporadoras de alto padrão

Com juros ainda altos e incertezas macro, a aposta é simples: compactos vendem em qualquer cenário.

E algumas empresas já transformaram isso em estratégia. A One Innovation criou a unidade Moby Life, totalmente dedicada a econômicos — e já chega entrando com ficha alta:

• 6 terrenos comprados;

• lançamentos a partir de 2026;

• escala para um VGV entre R$ 400 milhões e R$ 500 milhões;

• depois de testar o modelo num piloto de R$ 80 milhões na Barra Funda.

  
  

Chamam isso de “produto defensivo”. E não deixa de ser curioso: quem sempre vendeu luxo agora aposta em volume, escala e ticket médio.

Ironia do mercado? Talvez. Mas é, acima de tudo, leitura de oportunidade.

🏘️ No fim, a pergunta que fica é simples: a classe média volta a comprar?

Com juros limitados, SBPE reforçado e teto ampliado, o cenário melhora. Mas crédito não é o único gatilho.Confiança, emprego e previsibilidade também contam.

Uma coisa, porém, já está clara: as incorporadoras voltaram a olhar para o público que mais ficou de fora da festa nos últimos anos — e agora querem recuperá-lo com força.

E essa disputa promete crescer rápido.