Apartamentos encolhem: custo da construção sobe e teto do MCMV não acompanha

Com o custo da construção subindo 40% desde 2020 e o teto do MCMV parado, construtoras recorrem ao único ajuste possível: reduzir a metragem dos imóveis.

Imagem: Freepik.

Nos últimos anos, o setor da construção civil virou refém de uma equação cruel: insumos como aço, cimento, PVC e alumínio dispararam, a pandemia bagunçou cadeias produtivas, salários subiram, tributos pesaram: e o custo por metro quadrado explodiu mais de 40% desde 2020.

Enquanto isso, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) ficou quase parado. O resultado? Projetos econômicos, especialmente da Faixa 2 (renda entre R$ 2.640 e R$ 4.400), tiveram que se adequar do jeito que dava: reduzindo a metragem das unidades.

📉 Quando o teto não acompanha

A conta é simples: Custo da obra = metragem × custo/m². Se o teto de financiamento não sobe, mas o custo dispara, sobra apenas uma variável para cortar: a área.

Foi assim que surgiram apartamentos de 37 m², 35 m² e até menos, sobretudo nas regiões metropolitanas, onde o valor do terreno já pesa demais na planilha.

🏠 Apartamentos cada vez menores: escolha ou necessidade?

De acordo com o Secovi-SP, 80% dos apartamentos vendidos em São Paulo em 2024 tinham até 45 m². Foram mais de 80 mil unidades compactas comercializadas, de um total de 103 mil. Além disso, mudanças no perfil demográfico reforçam o movimento: em 2022, 15,9% dos domicílios brasileiros eram unipessoais e aproximadamente 19% dos casais declararam não querer ter filhos.

Esses números mostram que existe mercado para imóveis menores. Contudo, no caso do segmento econômico, a redução de metragem está menos ligada a preferências de consumo e mais a uma necessidade de adequação financeira.

🏗️ Saídas possíveis

Especialistas apontam dois caminhos imediatos:

1. Revisão anual dos tetos do MCMV, atrelada a indicadores como INCC e IPCA — para que o poder de compra do programa não fique defasado.

   
   

2. Industrialização da construção, com uso de pré-moldados, estruturas modulares e processos mais produtivos — reduzindo desperdício, custo/m² e prazos.

   
   

Com isso, seria possível equilibrar custos e manter a metragem mínima necessária para qualidade de vida.

🌆 Entre a planta e a vida real

A história dos apartamentos que encolhem não é apenas um ajuste técnico de engenharia ou economia. É o reflexo de como o Brasil decide tratar seu déficit habitacional — 15% dele concentrado só na Faixa 2 do MCMV.

No fim, a pergunta que fica é: vamos planejar cidades para caber gente ou apenas números nas planilhas?