Um imposto novo. E um problema de bilhões para a construção

Mudança na tributação de CRIs e LCIs pode impactar profundamente o custo de capital no setor imobiliário. Direcional e Cyrela estão entre as mais expostas, segundo o Goldman Sachs.

De acordo com o Goldman Sachs, os bancos passaram a priorizar o crédito para compradores de imóveis em vez de construtoras. Foto: Divulgação.

Uma nova MP assinada pelo governo federal reacendeu o alerta no setor imobiliário. A medida prevê tributar em 5% os investimentos que hoje são isentos, como LCI, CRI, LIG e FII — todos amplamente usados para financiar o mercado de imóveis.

O alvo direto: os papéis emitidos a partir de 2026.

O impacto: aumento no custo da dívida para construtoras e menos atratividade para o investidor.

Por que isso importa?

LCIs, CRIs e similares ganharam espaço nos últimos anos, enquanto o SBPE (financiamento com base na poupança) encolhia.

Em 2022, esses instrumentos somavam 34% do crédito imobiliário. Agora, em 2024, já são 41% de um mercado de R$ 2,4 trilhões.

🏦 O principal motor desse avanço:

• LCIs subiram 69%

• CRIs avançaram 53%

Se a tributação avançar no Congresso, o risco é travar uma engrenagem que vinha ganhando força.

Quem perde mais?

O impacto não será igual para todas as construtoras. Segundo o Goldman Sachs, quem mais depende de CRIs será mais afetado.

Veja o raio-x por empresa:

Construtora	% da dívida em CRI	Aumento estimado no custo total da dívida
Direcional (DIRR3)	84%	+60 bps (de 12% para 12,6%)
Cyrela (CYRE3)	55%	+40 bps (de 11,6% para 12%)
Eztec (EZTC3)	55%	+30 bps (de 12,3% para 12,6%)
MRV (MRVE3)	53%	+40 bps (de 11,9% para 12,3%)

A Direcional é a mais exposta, com 84% da dívida em CRI — 58% emitidos diretamente e 26% por cessão de crédito.

O problema vai além da dívida

A MP não afeta contratos antigos. Mas afeta a lógica de captação daqui pra frente. E num setor em que construir exige crédito, e crédito exige confiança, isso pesa.

🏦 Bancos tendem a priorizar crédito para compradores finais.

🔁 Construtoras terão mais dificuldade em financiar obras.

📉 Resultado? Possível desaceleração de lançamentos — e mais pressão no custo dos imóveis.

O resumo?

✅ O governo quer ampliar a arrecadação. Mas pode estar encarecendo exatamente o tipo de financiamento que vinha sustentando o setor.

A tributação das LCIs e CRIs pode ser “só de 5%”, mas, para empresas como Direcional, MRV e Cyrela, o efeito é bilionário — e pode significar menos obras, menos vendas e mais cautela no mercado.