Mudanças à vista: imóveis no centro de São Paulo podem ganhar novo fôlego com retrofit e sede do governo

Com grande estoque de escritórios antigos e poucas obras em andamento, região central de São Paulo aposta na revitalização urbana e na transferência do centro administrativo estadual para impulsionar seu mercado imobiliário.

O edifício 7 de Abril, inaugurado em 1939, é um dos enquadrados no processo de retrofit de prédios no centro de São Paulo - Karime Xavier/Folhapress

A região central de São Paulo, que reúne o maior volume de escritórios da cidade, enfrenta um cenário de estagnação e obsolescência.

Contexto: Com a maioria dos prédios antigos e fora dos padrões atuais do mercado, além da ausência de novas construções desde 2018, os imóveis no centro de São Paulo têm perdido competitividade frente a outras regiões da capital.

Um novo começo? Dados da consultoria Newmark revelam que o centro de São Paulo concentra mais de 2 milhões de metros quadrados em áreas comerciais, distribuídos em 343 edifícios.

Quase metade desse estoque foi construído entre as décadas de 1950 e 1970, e outros 25% datam dos anos 1970 a 1990. Isso evidencia o envelhecimento da infraestrutura disponível.

Quadro comparativo: A Newmark destaca que os edifícios do centro, em sua maioria classificados como classe C, possuem especificações técnicas inferiores e lajes menores do que os desejados pelas grandes empresas — frequentemente abaixo de 500 m² por andar.

Em contraste, edifícios AAA em regiões mais modernas oferecem andares com mais de 1.500 m² e tecnologia de ponta, características que tornam esses imóveis mais atrativos para companhias que buscam eficiência e integração de equipes.

 

Qual é o plano de revitalização? O governo de São Paulo planeja transferir sua sede do Morumbi para a região dos Campos Elíseos, iniciativa que pode adicionar 230 mil m² ao estoque de escritórios da área central.

Reconfiguração total? O projeto prevê a construção de 12 edifícios para abrigar 28 secretarias estaduais, reunindo cerca de 22 mil servidores atualmente espalhados por 60 endereços. A operação será viabilizada por uma Parceria Público-Privada (PPP), com investimento estimado em R$ 4,7 bilhões.

 

Mas já tem data prevista? Segundo a Secretaria de Parcerias em Investimentos, o edital da PPP deve ser lançado ainda no segundo trimestre, com leilão previsto para o segundo semestre de 2025. Especialistas avaliam que esse projeto pode ser um marco para a retomada da região, promovendo modernização, atração de investimentos e novo dinamismo urbano.

Atenção construtor: Paralelamente, o programa Requalifica Centro, sancionado em 2021, oferece incentivos fiscais para a reabilitação de imóveis no centro. A proposta inclui isenção de IPTU por três anos após a conclusão da obra, além de alíquotas progressivas e redução do ISS para serviços de engenharia, arquitetura e construção. Outro ponto importante é a dispensa da outorga onerosa para mudança de uso dos prédios — facilitando a conversão de edifícios comerciais em residenciais e vice-versa.